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05 / 04 / 2021 Juntas virtuales: excepcionales, para asuntos importantes y urgentes
«No se puede obligar a nadie a asistir a una junta de propietarios por videoconferencia, o a que delegue el voto, y su celebración debe estar limitada a asuntos importantes y urgentes». Así lo aclaró la abogada Magdalena Hernández Cabo, asesora jurídica del Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Santa Cruz de Tenerife, en el curso celebrado el pasado 19 de marzo sobre los aspectos jurídicos de estas reuniones virtuales, hoy por hoy no contempladas en la Ley de Propiedad Horizontal, por lo que su celebración tiene un carácter excepcional.
La propia abogada matizó la cuestión de que «no estar previstas en la ley -el artículo 15 de la LPH recoge que la participación en las juntas será presencial, de forma personal o delegada-, no quiere decir que estén prohibidas». Por lo que en su opinión se da una situación de laguna jurídica o alegalidad.
Así que las juntas de propietarios online pueden celebrarse de forma extraordinaria y cumpliendo una serie de requisitos para cumplir con todas las garantías jurídicas e impedir que puedan ser posteriormente impugnadas. El primero de ellos, el acuerdo de conformidad de los comuneros con que la reunión se lleve a cabo mediante videoconferencia.
Su convocatoria requiere incluir todos los puntos previstos en la reunión, y ofrecer tiempo suficiente para que los propietarios puedan expresar disconformidad por escrito.
Una vez acordada la junta virtual, hay que garantizar la voz y voto a cada comunero, y facilitar la información necesaria para asistir a la junta. «Aquí la labor del administrador de fincas es fundamental, y tiene que estar presente para controlar lo que suceda en la reunión», advirtió la abogada.
Y subrayó que la delegación de voto en otro propietario no puede ser impuesta: «es potestad del comunero».
Normativa canaria para las juntas presenciales
Esta formación tuvo lugar a raíz de los problemas y las dudas que genera la celebración de las juntas de propietarios, limitadas a causa de la COVID19. Si bien Canarias es la única comunidad autónoma que ha regulado las juntas presenciales, con la colaboración de los colegios de Administradores de Fincas de las dos provincias. En otras comunidades autónomas se han prohibido expresamente o se rigen por el máximo de reunión de personas en espacios públicos y privados.
La normativa (artículo 3.31 del Decreto de actualización de medidas…) fija las normas de seguridad higiénico sanitarias y distintos aforos en función del nivel de alerta en cada territorio insular. En general, se refiere a la obligación de llevar mascarilla y permanecer sentados durante todo el tiempo que dure la junta de propietarios, mantener la distancia de seguridad interpersonal de al menos 1,5 metros, y uso de gel hidroalcohólico o desinfectante para las manos, debidamente autorizado y registrado. Y se prohíbe fumar, comer o beber durante el tiempo que dure el evento.
El texto especifica que se permiten exclusivamente aquellas reuniones que resulten obligatorias con arreglo a la legislación vigente o inaplazables por la urgencia de los asuntos a tratar.
En cuanto a las juntas en espacios interiores deberá realizarse en locales habilitados para la estancia de personas, con ventilación adecuada, mientras que están prohibidas en zonas de paso como zaguanes, rellanos y escaleras o en garajes, cuartos de máquinas o similares.
En los locales donde se realicen estos eventos no se podrán superar los aforos indicados, en función del nivel de alerta en cada territorio:
- a) Hasta el nivel de alerta 1 no se superará el 75% del aforo autorizado.
- b) En el nivel de alerta 2 no se superará el 50% del aforo autorizado.
- c) En el nivel de alerta 3 no se superará el 33% del aforo autorizado.
También se permite la celebración de las juntas de propietarios en espacios al aire libre garantizando el cumplimiento de las medidas generales.
Se exige un registro de los asistentes a efectos de facilitar las labores de rastreo en el caso de que, posteriormente a la celebración de la junta, algún asistente sea diagnosticado de COVID-19.
Las personas convocantes y organizadoras son, según indica el texto, las responsables de la reunión, pudiendo ser sancionadas por los incumplimientos, así como individualmente la persona que incumpla.