30 / 04 / 2013 El mantenimiento es la clave para la vida de un edificio

Éxito de la primera sesión de las Jornadas “Inspección Técnica y Mantenimiento de Edificios”

El Colegio de Administradores de Fincas de Santa Cruz de Tenerife acogió el pasado viernes la primera de las sesiones de las Jornadas “Inspección Técnica y mantenimiento de edificios”, que contó con la asistencia de 22 administradores colegiados y fue un éxito gracias a las útiles ponencias de Juan Pedro Valdés, jefe de Disciplina Urbanística de Santa Cruz de Tenerife, y Carlos Guigou, arquitecto y profesor de Construcción Arquitectónica de la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria. De las mismas se extrajo como primer conclusión que el mantenimiento es la clave para la vida de un edificio.

Juan Pedro Valdés, responsable de la elaboración de la nueva ordenanza de Inspección Técnica de Edificios (ITE) del ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife, adelantó que la misma entrará en vigor el próximo 20 de junio y obligará a pasar la ITE a los inmuebles construidos en los años 62 y 63, además de aquellos anteriores a 1952.

El técnico insistió en la importancia del papel de los administradores de fincas para hacerle ver al ciudadano que el mantenimiento de los edificios es clave para prolongar su vida útil. “Hay que convencer al ciudadano que tiene que mantener el edificio” señaló y añadió que “la ITE es la manera de obligar e incentivarlo para que revise la vivienda”.

Valdés explicó que la ITE será obligatoria para los edificios de Santa Cruz de Tenerife de una antigüedad superior a los 50 años y deberá ser realizada por un técnico competente (los acreditados por los colegios profesionales). Además, recalcó que en el caso de que los propietarios no realicen la ITE de forma voluntaria y/o superen el plazo de dos meses desde la finalización del informe hasta la solicitud de la licencia de obras, el ayuntamiento podrá intervenir mediante una orden de ejecución, gracias al acuerdo firmado con tres empresas constructoras, para realizar las obras necesarias con el fin de solventar los defectos detectados en el dictamen de la ITE. En este caso, dijo Valdés, se pasará a los propietarios en breve periodo de tiempo el cobro de la intervención.

El jefe de Disciplina Urbanística del municipio capitalino anunció que el consistorio está elaborando un padrón de edificios sujetos a inspección técnica y un registro de edificios que podrían estar listos en 2014. Este último, comentó Juan Pedro Valdés, “contará con datos de las intervenciones, licencias, nombre de los propietarios, etcétera y será de carácter público para evitar trasmisiones fraudulentas”.

Valdés precisó que los problemas más importantes detectados en los inmuebles de la capital tinerfeña son los que afectan a las cubiertas y las impermeabilizaciones, aunque en general, después de las lluvias del 31 de marzo de 2002, se observó falta de mantenimiento, construcción precaria y sin control técnico y ocupación de zonas no aptas.

El arquitecto experto en mantenimiento de edificios, Carlos Guigou, comenzó su intervención en las jornadas criticando la nueva ordenanza de Inspección Técnica de Edificios de Santa Cruz de Tenerife por no incluir en su título el mantenimiento y por estar hecha para edificios de más de 50 años. “Un edificio de 50 años ya ha cumplido su vida útil. Es como una ITV para coches cacharros”. Argumentó que al no controlarse los inmuebles de menos de 50 años, “se ignora la realidad de que los edificios con 20 años y mal mantenidos no alcanzan los 50 años”.

Guigou sostuvo que en Canarias no hay cultura de mantenimiento, ya que este solo se centra en la limpieza y en el ascensor, “y el resto se va arreglando a medida que se rompe”, lo que provoca, en su opinión, que sean imposibles las intervenciones baratas en fachadas, cubiertas y estructuras de edificios de 50 años.

El profesor de Construcción Arquitectónica de la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria pidió a los administradores que conciencien a los propietarios de que los edificios necesitan una programación de mantenimiento y propuso que los inspectores pasen cada cinco años por los inmuebles para acreditarlo. “Es importante contar con un técnico competente en edificios que sirva a los administradores de médico de cabecera”, concluyó.

Carlos Guigou pidió a los administradores de fincas que soliciten al ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife los expedientes de cada inmueble con el fin de contar con un informe previo a la Inspección Técnica. Además, señaló que es necesario también conformar el libro del edificio con un manual de mantenimiento y la programación de un técnico cualificado.

Entre las patologías más destacadas citó las que afectan a la cimentación y la estructura (daños por humedad del subsuelo), al cuerpo del edificio (filtraciones de agua, deformaciones de la carpintería…) y las cubiertas (daños por hongos, insectos, humedad por filtración).

El segundo día de las jornadas, el 17 de mayo, se desarrollará en horario de 10.00 a 20.00 horas, con pausa para el almuerzo, y estará monopolizado por el experto en Inspección Técnica de Edificios, José Moriana Pericet, arquitecto y asesor técnico del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España. Moriana Pericet profundizará en el marco jurídico y en los conceptos generales de los informes de la ITE, y trabajará sobre un caso práctico enfocado en los administradores de fincas.