19 / 11 / 2019 Magnífica formación sobre conservación de edificios, IEE y otros aspectos de interés para los colegiados de la Ley canaria del Suelo

Los técnicos municipales del Ayuntamiento de Santander Marta Barca y Ramiro Amorrortu impartieron el pasado viernes y sábado en la sede colegial la formación sobre la Ley canaria del Suelo, centrada en la normativa canaria y en aspectos prácticos de lo que es la actuación de la Administración y la que corresponde a las comunidades de propietarios y a los administradores de fincas.

La primera parte de la formación se dedico al deber de conservación, y sobre la policía de edificación y disciplina urbanística.

En este sentido, dijo que el siglo XXI es el de la conservación y rehabilitación de los edificios, a diferencia del desarrollo urbanístico del siglo anterior.

Supone la obligación de mantener las edificaciones, construcciones e instalaciones en condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles, así como realizar las obras adicionales por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano. Además conlleva dedicar las construcciones, edificaciones, etc. a los usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística; adaptar y actualizar las instalaciones a las normas exigibles en cada momento; completar la urbanización de los terrenos y participar en la ejecución de las actuaciones de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas que la Administración imponga.

Marta Barca recordó que, derivado del Derecho de propiedad, el deber de conservación es esencialmente del propietario, y añadió que la exigencia de accesibilidad universal de las edificaciones ha ampliado este deber de conservación.

Sobre la responsabilidad de los ayuntamientos en esta cuestión, señaló que se exige a la Administración diligencia en la información. Explicó que esta última notifica al propietario o al presidente de la comunidad de propietarios, y al administrador de fincas en su caso.

En este ámbito, advirtió de que un nuevo propietario se subroga actuaciones, por lo que recomendó que antes de adquirir una vivienda hay que acercarse al ayuntamiento para ver si tiene algún expediente de mal estado, ruina, etc.

El límite del deber de conservación es la declaración de ruina. Si hay que derruir el inmueble, acaba el deber de conservación. No obstante, en la normativa canaria existe la facultad del propietario de elegir entre la completa rehabilitación o la demolición.

En general, supone calcular el coste de un edificio nuevo, de similar tipología y superficie, pero con todos los requisitos actualmente exigibles, y aplicarle el cincuenta por ciento.

Existe la excepción a la norma general que es la Ley de de Patrimonio Cultural y la Ley de Patrimonio estatal. Ante bienes protegidos por estas leyes, el propietario debe sufragar los gastos de rehabilitación conjuntamente con la Administración, porque su interés va más allá del de conservación. Y superado el límite del gasto del deber de conservación, se puede pedir dinero a la Administración.

Procedimiento de incoación de expediente

Las órdenes de ejecución de obras es una competencia municipal.

Marta Barca destacó que en Canarias existe una tasa por la visita de los servicios municipales para comprobar el estado de un inmueble, a diferencia de otros lugares. Paso previo para iniciar, en su caso, un expediente de ejecución de obras.

Alertó de que contra el expediente municipal solo se pueden presentar alegaciones, no recursos, porque es un proceso de trámite administrativo.

El plazo de las órdenes de ejecución de las obras han de ser de posible cumplimiento. Y se ha determinar las obras de forma exhaustiva, detallada. No obras amplias e imprecisas.

En cuanto a la ejecución subsidiaria de las obras, dijo que se rige por el principio de la proporcionalidad. (Equipos técnicos municipales visitan el inmueble y valoran el coste).

Dijo también que las multas coercitivas son plenamente compatibles con multas urbanísticas. Y que en el caso de Canarias se establece que podrán extenderse 10 multas, por un máximo del 10 % del coste de las obras, en intervalos de cada mes.

Añadió que se puede individualizar la multa sobre el propietario que la comunidad demuestre que se niega a pagar las obras. Y es compatible el expediente sancionador con la ejecución de la obra.

Por otra parte, resumió que ante situaciones extraordinarias, han de adoptarse medidas urgentes y extraordinarias, porque la prioridad ha de ser evitar daños.

No obstante, admitió que los servicios municipales se encuentran con muchos obstáculos para proceder. Y que el Juzgado exige un intento in situ de notificación para demoler o reparar en ejecución subsidiaria. En todo caso, no hay plazo límite ante la infracción del deber de conservación.

Añadir que en esta doble jornada de formación, se abordó además los informes de evaluación (IEE) y las ITE, vinculados a todo lo anterior en cuanto a la valoración del estado de los edificios y la obligación de su conservación o rehabilitación.

Marta Barca y Ramiro Amorrortu se pusieron a disposición de los colegiados que quieran hacerles llegar sus consultas, y para ello dejaron sus contactos: