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13 / 10 / 2025 VII Jornadas Jurídicas: piden reforzar el papel de los administradores de fincas para la convivencia turística y residencial
Consenso, claridad legislativa, reforzar el papel de los administradores de fincas para la convivencia de los sistemas turístico y residencial y dejar hacer a los expertos inmobiliarios, fueron las conclusiones de la mesa redonda sobre la situación del alquiler vacacional en Canarias, celebrada en el marco de las VII Jornadas Jurídicas y de Mediación, el pasado viernes, 10 de octubre. Las jornadas se desarrollaron en la sede central de Caja Siete, organizadas por los Colegios de Administradores de Fincas de Santa Cruz de Tenerife y de Las Palmas.
El evento fue inaugurado por el presidente del CAF tinerfeño, Luis García, junto a la presidenta de CAF Las Palmas, Rosario Molina. Nuestro presidente subrayó, a propósito de la temática de las jornadas, que los administradores de fincas “somos más que gestores de edificios, somos garantes de la paz vecinal, mediadores en los conflictos y defensores del bien común en cada comunidad”. Y aprovechó para destacar los 10 años de la marca y logotipo de los colegiados de todo el país, que cumple ahora diez años, y se va a hacer una campaña a la que pueden contribuir con sus fotos .
También intervinieron el director comercial de Caja Siete, José Manuel Garrido, y el secretario del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, Fabián Huguet. Ambos destacaron las excelentes relaciones y el apoyo institucional al Colegio. En este evento contamos, además, los presidentes de los colegios de Málaga y León. Y como empresas colaboradora, Elyge Canarias, grupo Arrecife y Conversia.
La convocatoria fue todo un éxito de participación, con un centenar de profesionales inscritos, y en cuanto a la calidad de las ponencias y su exposición, dada la satisfacción expresada tras su clausura.
Debate sobre alquiler vacacional
En la mesa redonda participaron Zaida González, tercera teniente de alcalde y concejala del Área de Planificación del Territorio del Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife; Ulises Díaz Hernández, fundador y CEO del holding ULL Middle Moore S.L., que agrupa sociedades en los sectores de construcción, gestión vacacional y de servicios; Isidro Tomás Martín Martín, experto inmobiliario y secretario de la Junta Directiva de FEPECO, delegado en Canarias y miembro de la Junta Directiva Nacional de APEI, y la administradora de fincas del CAF de Las Palmas Elena Azparren.
Zaida González aseguró que la Ley de Turismo es el marco de relación con la Administración y que este es suficiente, pero matizó que el problema ha sido el incumplimiento y que no se hayan impuesto las sanciones previstas. Explicó que “la vivienda vacacional no deja de ser una actividad económica y tiene que cumplir requisitos como cualquier otra”. Y apoyó que los administradores de fincas presten el asesoramiento necesario sobre qué se puede hacer y qué no. Al respecto, puso de relieve que los solicitantes suelen obviar la comunicación previa al ayuntamiento o el cambio de uso a turístico, cuando tratan de obtener la licencia para poner su vivienda en alquiler vacacional, a pesar de que es obligado en el procedimiento. “Van al Cabildo con su declaración responsable, pero nadie procede a revisar, ni el Gobierno de Canarias ni el ayuntamiento pertinente”. E insistió en que “la regulación existe, lo que pasa es que no se ha aplicado”.
Por parte de los agentes inmobiliarios se dijo que no hay que demonizar la actividad y sí ofrecer una visión más positiva por el hecho del arrastre económico que tiene para el empleo y la economía de las islas. Para Ulises Díaz Hernández, “cada vez que la Administración intenta restringir la vivienda vacacional se abre otro agujero”.
La administradora de fincas Elena Azparren se mostró convencida de la posibilidad de que convivan el sistema turístico y residencial en las comunidades de propietarios, y consideró que hace falta regular la actividad del alquiler vacacional de manera clara, rigurosa y sostenible. En este sentido, reivindicó el papel clave de los administradores de fincas.
En el debate, hubo consenso en que la incertidumbre y la inseguridad jurídica ha hecho que muchas personas hayan derivado sus propiedades al mercado vacacional, y que con un cambio legislativo volverían al alquiler tradicional. Si bien, matizaron que “con esta salida no vayan a creer que se va a acabar el problema de la vivienda”.
Ulises Díaz pidió en las conclusiones del debate “que nos lo pongan más fácil”, en un llamamiento a dejarles hacer su actividad a los empresarios expertos inmobiliarios, tras explicar sus esfuerzos por que los huéspedes encuentren viviendas de calidad y reiterar la idea de la economía que genera en la sociedad y en el pequeño comercio.
Zaida González dijo sobre si el registro estatal de viviendas tuviera un afán recaudatorio, que no creía que tuviera esta finalidad, “porque la Ley de Turismo es de 2010, ahí están las sanciones, pero no se han aplicado”. Estimó que quizá haya que estructurarla en un solo texto, pero insistió en que la ley “solo se cumple si tiene una consecuencia”.
A este respecto, se recordó por parte de los administradores de fincas que se ha planteado la posibilidad de que las comunidades de propietarios pudieran tener un régimen sancionador para dar solución a los incumplimientos en las comunidades. “Nuestra labor es importantísima porque nuestros clientes son de todo el arco de la vivienda”, sentenció Elena Azparren.
En las conclusiones del debate, hubo acuerdo sobre la necesidad de una regulación clara y que se apliquen las sanciones previstas, así como en el apoyo a que los administradores de fincas . “Desde la Gerencia de Urbanismo, me encantaría que tuvieran esa fuerza para gestionar la problemática en las comunidades”, dijo la concejala, que dijo “admirar» nuestra labor en viviendas y locales. Y justificó esto en que «hasta las administraciones piden al ayuntamiento que solucionen cuestiones que suceden en los edificios».
En las intervenciones surgieron temas para otros debates: la colaboración público-privada para poder sacar viviendas al mercado, la externalización de la gestión para agilizar las licencias (más de 400 proyectos sobre la mesa, según dijo Tomás Martín), la liberalización de suelo, la falta de profesionales especializados que puedan concretar los proyectos y la limitación de la compra de vivienda por extranjeros.
Ponencias: MASC y sentencias del Supremo
Las Jornadas Jurídicas comenzaron con las ponencias, en primer lugar de la doctora en Derecho Elvira Afonso, profesora titular de Derecho en la Universidad de La Laguna, que abordó el “Impacto de los MASC en las comunidades de propietarios, tras la LO 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia”.
Afonso valoró que no ha habido una implantación adecuada de los Mecanismos Alternativos de Solución de Controversias (MASC). “Está recibiendo severas críticas”. Y dudó de “en qué puede contribuir esta Ley Orgánica”.
La profesora, aclaró que “mediación no es sinónimo de MASC. «Aquí se pueden formular propuestas, proponer soluciones. En la mediación, no.”
Y si bien su trayectoria profesional está ligada a la mediación, cuestionó que se convierta en obligatoria y vinculante. La aplicación de los MASC contempla la voluntariedad en la elección del tipo de mecanismo y la obligatoriedad como requisito de procedibilidad. “Lo que hay que demostrar al juez es el intento de negociación, y cuando ha fracasado demostrar que no se ha podido hacer la negociación”, concretó.
Para Elvira Afonso, la aplicación de los MASC genera dudas razonables. Un ejemplo: la confidencialidad de los acuerdos adoptados. Los propios administradores de fincas esgrimieron que la Junta de Propietarios debe conocer los términos del acuerdo para su aprobación. “Luego, dónde quedaría la confidencialidad”.
Afonso añadió que la oferta vinculante es la que más se está utilizando en comunidades para reclamación de cantidad y quizá por actividades molestas, «dentro del catálogo amplio y heterogéneo de modalidades de negociación entre las partes».
Agregó que la conciliación se está asentando, pública y privada, “y es en esta última donde veo a los administradores de fincas”.
A continuación, Gonzalo Sancho, magistrado en los Juzgados de Primera Instancia de Castellón, aclaró, en su intervención sobre la “Última jurisprudencia del Tribunal Supremo en materia de Propiedad Horizontal”, el sentido de diversas sentencias que afectan a las comunidades, como la publicación de propietarios morosos, cámaras de vigilancia en zonas comunes, prohibiciones o limitaciones del alquiler vacacional, la legitimación o no del presidente para adoptar decisiones que se consideran de urgencia o la imposibilidad de que este pueda reclamar cuotas sin autorización de la Junta. También explicó el cómputo de las abstenciones en una Junta de Propietarios, cuándo corresponde el pago de la instalación de un ascensor a los locales de la comunidad y el pago de costas por la comunidad tras una demanda interpuesta por un comunero.
La mediación en las comunidades de propietarios
La sesión de la tarde estuvo dedicada en exclusiva a la mediación. En una primera parte, Manuel Rosales, director de la Unidad de Mediación y Asesoramiento para la Convivencia (UNIMAC), director del Máster Interuniversitario en Intervención y Mediación Familiar, Social y Comunitaria y co-director de la Cátedra Universitaria de Convivencia y Seguridad de la ULL, dio unas pinceladas sobre qué es la mediación, principios y requisitos. En la segunda parte, se hizo una excelente representación práctica de cómo sería una mediación en un conflicto vecinal, en la que quedaron claros los aspectos señalados por Rosales, como la carga emocional de los propietarios en conflicto, la función de contención del mediador, el no proponer nunca soluciones y cómo hay que idear salidas al conflicto.
También se aprovechó la ocasión para dar a conocer el Curso Superior de Mediación Civil y Mercantil diseñado exclusivamente para los colegiados del CAF tinerfeño y la novedad del Curso de Profundización en mediación, al que ya pueden inscribirse los colegiados que hicieron el curso anterior. Se informó también del proyecto que tiene el Colegio de crear una Unidad de Mediación que dé soporte a los colegiados, “un proyecto muy importante y que supondría toda una innovación social, un cambio de paradigma”, en palabras de Manuel Rosales.